L'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes®

Madame, Monsieur, chers Clients,

Saint-Martin, île de rêve, île lointaine, perle des caraïbes, territoire français le plus proche des Etats-Unis, est le dernier marché en date sur lequel notre Observatoire a décidé de se pencher.

Scindée en deux parties, cette île franco-hollandaise, vivier de plus de cent nationalités distinctes, présente, en terme de marché immobilier, de vrais particularités et un intérêt certain, notamment pour les candidats à un investissement dans la pierre.

Véritable joyau aux 36 plages alors qu'une seule d'entre elles suffirait à combler toute île digne de ce nom, Saint-Martin a, depuis des décennies, été choisie par nombre de VIP pour y édifier leurs villas de rêve. Les Terres Basses et, dans une moindre mesure, les Jardins de la baie Orientale, constituent les secteurs d'élection de ces demeures extra-ordinaires.

Mais le marché insulaire est également le fruit des campagnes successives de défiscalisation, de la loi Pons de 1986 à l'actuelle Pinel Dom. Faisant la part belle à l'hôtellerie, ce dispositif fiscal a modelé une grande partie de l'offre actuelle d'appartements dont un grand nombre sont en fait des chambres d'hôtels restructurés à l'issue de ces fameuses périodes de défiscalisation. Les secteurs de Mont Vernon 1 ou de la Marina Royale constituent un parfait exemple de ce marché qui n'est pas exclusif.

En effet, les lois Pons et suivantes ont également suscité la construction de nombreux petits immeubles situés à Marigot même, assez proches de la conception métropolitaine du logement collectif, même s'ils sont distants de moins de 2 kilomètres de la mer Caraïbes. Le quartier de Concordia, qui abrite également collège et lycée, offre en l'espèce un choix très étendu en matière d'appartements.

Enfin, Saint-Martin et ses 36000 habitants est aussi un lieu de vie "normal" qui incite ses résidents à faire construire leur résidence principale. L'île offre ainsi un grand choix de villas individuelles, de la petite maison jumelée à la propriété d'importance, souvent située dans le cadre d'un lotissement sécurisé. Le Parc de la baie Orientale, Cul de Sac ou encore Mont Vernon 2 comptent parmi les secteurs les plus représentatifs de ces logements qui, pour un budget raisonnable, offrent souvent une vue sur l'Océan.

Enfin, l'habitat traditionnel, très abordable, constitue un vivier très généreux de logements pour celui que les travaux n'effraient pas. Quartier D'Orléans, Saint-Louis ou Colombier sont les secteurs les mieux pourvus en la matière.

Parent pauvre de ce marché, le terrain constructible reste rare en raison de la typologie de l'île et de sa réglementation en théorie plutôt restrictive puisque obéissant aux règles nationales d'urbanisme.

Les agences immobilières partenaires de l'Observatoire de l'Immobilier Caraïbes® à Saint-Martin sont les fondateurs de notre structure dans cette partie du monde. Unis au sein de notre organisme indépendant, ces professionnels novateurs se démarquent par leur volonté d'apporter une information loyale à leurs clients vendeurs et acquéreurs. Fortes de leur connaissance du marché immobilier insulaire, ces agences partenaires vous livreront chaque semestre, au travers de l'Observatoire de l'Immobilier®, un éclairage sur la réalité et les évolutions de ce marché.

Que vous soyez vendeur, acheteur ou investisseur, nous vous invitons à les contacter en priorité. Adossé à leur compétence et à leur engagement de transparence, vous mènerez vos projet en toute sérénité...

Les données que nous vous livrons constituent la synthèse des transactions réalisées au cours du second semestre 2014 par les services Ventes des agences partenaires de l'Observatoire.

Pour chaque type de bien, nous indiquons les prix moyens des ventes effectivement réalisées par ces professionnels ainsi que le délai moyen de commercialisation (nombre de semaines courant entre la signature du mandat et la signature du compromis de vente).

Pour obtenir l'évaluation précise de la valeur réelle d'un bien, nous vous invitons à contacter une  agence immobilière partenaire de l'Observatoire. 

Cette équipe de professionnels déployera alors l'ensemble des outils mis au point par nos services, notamment l'appartenance de gamme qui ne peut s'effectuer qu'à la suite de la visite du logement et de l'analyse de ses prestations au regard de nos grilles de segmentation.

Analyse du marché immobilier du second semestre 2014

Cette neuvième étude de l'Observatoire de l'Immobilier® porte sur les transactions effectivement réalisées au cours du second semestre 2014 par l'intermédiation des agences immobilières partenaires de notre organisme. Ces dizaines de transactions sont analysées selon une triple segmentation qui apporte un éclairage qualifié sur les prix réellement pratiqués dans l'île, très éloigné de l'aperçu simpliste et trompeur généré par la seule lecture des petites annonces.

Le volume global des transactions est stable, mais nos indicateurs qualitatifs témoignent d’un marché toujours très difficile:

-        Indicateur favorable, les délais de vente baissent sensiblement après avoir atteint un plus haut historique au cours du premier semestre 2014 : ils s’élèvent dorénavant à 30,6 semaines, ce qui reste néanmoins très élevé.

-        Indicateur défavorable, a contrario, 90 % des transactions se sont conclues à l’issue une baisse de prix, celle-ci atteignant en moyenne 12,17 % de la valeur initiale. Ce ratio est symptomatique d’une dichotomie très importante entre le marché tel qu’il est perçu par les propriétaires et le marché réel : 9 vendeurs sur 10 se sont trompés sur la valeur de leur bien, cette proportion dépassant 95 % pour les appartements…

La valeur moyenne des ventes est extrêmement stable et s’établit à 156.115 euros (156.177 euros au premier semestre).

Les biens d’une valeur inférieure à 150.000 euros constituent toujours le socle du marché et représentent plus de 60 % du volume des ventes alors que les transactions supérieures à 300.000 euros ne constituent que 7,66 % du total…