L'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais®

Analyse historique du marché immobilier (ventes):

2ème semestre 2009

 

La seconde moitié du deuxième semestre 2009 a marqué une reprise nette du volume des ventes dans un marché très exigeant.

 

A noter que cette analyse ne concernait que le marché de l'ancien et que ce réveil de l'activité ne devait donc rien au traditionnel sursaut des ventes de défiscalisation de fin d'année. 


Par ailleurs, cette reprise quantitative ne doit pas masquer un durcissement du marché, notamment en terme de délai de vente, puisque celui-ci a encore augmenté de 19 % (21,10 semaines au lieu de 17,43 semaines au premier semestre 2009 et 10,45 semaines au 1er semestre 2008, soit 100 % d'augmentation en dix-huit mois !).


1er semestre 2010


La reprise d'activité est confirmée sur le 1er semestre 2010 avec un gain de 7 % en volume de transactions dans l'ancien.


Pour autant, nos indicateurs qualitatifs témoignent d’un marché très exigeant où le rapport qualité/prix d’un bien continue de jouer un rôle central : si les acquéreurs solvables sont effectivement présents (contrairement à 2008), ils érigent en véritable juge de paix le prix affiché et ne s’intéressent qu’aux offres les plus raisonnables. Conséquence directe d’une forte inertie des propriétaires à calquer leurs prétentions sur ce nouveau marché, les délais de vente restent élevés avec un délai de commercialisation moyen  (mandat de vente/compromis) qui s’établit à 20,15 semaines. Par ailleurs, cette embellie relative du marché concerne avant tout les prix les plus modérés puisque la transaction moyenne,  pour l’ensemble du département, passe de 174.000 euros à 155.800 euros.

A noter que les ventes inférieures à 200.000 euros (net vendeur) représentent 65,6 % des transactions alors que les ventes supérieures à 300.000 euros ne représentent que 15,4 % du total. De tels chiffres mettent en exergue la forte dichotomie existant entre marché apparent (tel que perçu via les petites annonces) et marché réel (transactions effectivement finalisées) et témoignent d'une réelle difficulté à vendre un bien de forte valeur, notamment s'il n'est pas situé dans un secteur porteur d'une image adéquate...


Nous relevons par ailleurs une stabilisation de la proportion des ventes ayant donné lieu à négociation du prix, (72,3 % soit + 0,3 % par rapport au semestre précédent), même si cet indicateur s'emballe en région Est où 94 % des ventes ont donné lieu à négociation. A noter que si l'immense majorité des prix de vente prête le flanc à négociation, la baisse obtenue in fine par les acquéreurs est relativement modeste (9,20 % du prix initial), sensiblement en retrait par rapport au semestre précédent où la négociation moyenne atteignait 15,11 %. Il est logique d'en déduire une capacité recouvrée des agences à négocier d'emblée des mandats au prix du marché ou assez proches de ce niveau, exploitant au mieux les données de notre Observatoire pour étayer et justifier leurs estimations (permettez-nous cet auto-compliment !).


2ème semestre 2010


Le marché immobilier réunionnais marque, au 2ème semestre 2010, une très légère
baisse du nombre de transactions par rapport au semestre précédent. Il est vrai que le contexte général n’est pas encore au beau fixe.


Les acquéreurs bénéficient d’une offre de biens importante et agissent logiquement comme modérateurs du marché. Conséquence directe de leur exigence confrontée aux souhaits souvent excessifs des propriétaires vendeurs,  les délais de vente restent très élevés avec un délai de commercialisation moyen  (mandat de vente/compromis) qui s’établit à 19,56 semaines (- 3 %), les secteurs Ouest et Sud représentant les deux extrèmes (avec respectivement 15,13 et 22,30 semaines).


A noter que le montant moyen des transactions analysées fait un bond sensible en s’établissant à 187.600 euros, dépassant ainsi les chiffres 2009 (174.000 euros). Rappelons que  cette progression ne signifie en aucun cas une augmentation des prix de vente, mais simplement que la vente moyenne voit son montant augmenter (nuance a priori  ignorée de la plupart des médias qui confondent hausse du prix moyen des transactions et hausse des prix, cette dernière supposerait que l'on compare des ventes de logements totalement identiques sur des périodes différentes, ce qui est impossible dans l'ancien).


En terme de négociation de prix, la proportion des ventes négociées à la baisse augmente légèrement, passant de 72,3 à 74,7 %, les secteurs Nord et Ouest représentant les deux extrèmes (avec respectivement 78,8 et 80,2 % des ventes négociées). A noter que la marge de négociation effective, mesurée sur les ventes effectivement conclues, surprend toujours par sa relative modestie (perception sans doute peu partagée par les vendeurs !) puisqu'elle s'établit à 8,92 % (9,20 % au semestre précédent), la palme revenant au secteur Nord avec une moyenne de 11,24 %.

 

Les ventes inférieures à 200.000 euros représentent 67,68 % du total, chiffre conforme aux tendances du semestre précédent, et démontrent que le marché dominant est un marché de "petites et moyennes affaires", les transactions supérieures à 300.000 euros représentant seulement 15,24 % des ventes. La dichotomie marché réel/marché apparent reste très forte, nombre de biens présentés à la vente par les particuliers ne trouvant pas preneur, par la faute de prétentions financières excessives. C'est notamment le cas des terrains constructibles situés à proximité de l'axe des Tamarins ou de la voie rapide Etang-Salé/Tampon: à parcourir les petites annonces, on pourrait penser que les prix avoisinent régulièrement ou même dépassent la barre des 300 euros/M². Il s'agit là de l'apparence du marché tel que souhaité par quelques vendeurs un peu gourmands: dans les faits, les transactions réalisées démontrent une réalité bien plus proche de la solvabilité des acquéreurs (exemple de ventes à 182 euros/M² dans la parte basse de l' Etang Salé les hauts, de 139 euros à Rivière Saint-Louis, ou encore de 130 euros à Tampon, entre le
11ème et le 14ème kilomètre...).

 

1er semestre 2011

 

Le marché immobilier réunionnais, au cours du 1er semestre 2011, s'est inscrit dans la tendance remarquée au cours du second semestre 2010.


Le niveau de prix moyen baisse légèrement pour s'établir à 181.000 euros (net vendeur, soit - 3,2 %), conséquence d'un marché dominé par les ventes de petites surfaces. Ainsi, les transactions inférieures à 200.000 euros (Net Vendeur) représentent-elles 73 % du total alors que les transactions supérieures à 300.000 Euros ne représentent que 10,34 % du marché, contre 15,24 % au semestre précédent ! Bien entendu, cette typologie de marché évolue selon les régions (rapport de 1 à 4 pour les extrêmes) mais il n'en reste pas moins assez difficile de mener à bien une transaction supérieure à 300.000 euros...


Point positif, le délai moyen de vente baisse très sensiblement pour s'établir à 16,56 semaines (durée moyenne mandat/compromis), enregistrant une baisse de près de 5 semaines en une année (20,15 semaines au 1er semestre 2010).


Enfin, la proportion des ventes ayant donné lieu à négociation du prix reste stable, à 72,1%.

En terme de régions, l'Ouest tire son épingle du jeu en affichant un délai moyen de vente très performant (11,33 semaines) alors que le Sud connaît plus d'inertie (19,16 semaines) et occupe la dernière place du classement (comme au cours du précédent semestre). A noter que l'ensemble des régions voit ses délais de vente se contracter sensiblement.


La région Sud voit son prix de vente moyen dépasser celui de la région Nord, en raison de la typologie de leur marché: celui de Saint-Denis est archi-dominé par les ventes d'appartements de moindre surface alors que le Sud privilégie les ventes de maisons.


En terme de négociation, l'Ouest connait la plus forte proportion de négociation des prix (en raison des prix fixés à un niveau initial très élevé ?), avec un taux de 91,11 % des ventes alors que le Sud affiche une tenue beaucoup plus forte des prétentions des vendeurs, avec un taux de négociation de 64 %.

 

Le taux de résidentialité des acquéreurs évolue sensiblement à la baisse puisque "seulement" 42,8 % d'entre eux ont acquis leur logement dans un périmètre de 5 kilomètres autour de leur lieu de résidence, contre 56,8 % au cours du semestre précédent. La mise en service des grands axes routiers (axe des Tamarins, déviation de Grand Bois) explique naturellement cette tendance à l'éloignement dorénavant facilité...

 

2ème semestre 2011


Le second semestre 2011 est contradictoire: si les ventes dans l'ancien progressent quantitativement par rapport au semestre précédent, avec un volume de transactions s’accroissant de près de 10 %, les indicateurs qualitatifs témoignent d’une réalité moins favorable…

Le prix de vente moyen est en baisse de 3,6 %par rapport au 1er semestre 2011,
lequel marquait déjà une évolution baissière de 3,2 %.
Cette modération du prix moyen n'est pas la conséquence d'une baisse des prix (hélas ?) mais d'une cartographie du marché qui s’oriente de plus en plus vers les produits les moins chers, accentuant la dichotomie entre un marché apparent « haut placé » et un marché réel bien plus modeste.

  Prix moyen des ventes au 2ème semestre 2011
    Réunion        Région Est         Région Nord        Région Ouest         Région Sud   
174.589 euros 183.213 euros 152.831 euros 225.632 euros 166.670 euros
 Reproduction partielle ou totale soumise à autorisation expresse

En terme de prix, les différentes régions présentent une forte hétérogénéité. Ainsi, le segment « < 200.000 euros » représente 79 % du volume total des ventes sur le Sud mais à peine plus de 50 % sur le secteur Ouest pour une moyenne insulaire s’établissant à 70 %.


La région Nord (Sainte-Marie et Saint-Denis) affiche le prix de vente moyen le plus bas en raison de l'importance des transactions portant sur les petites surfaces (studios et T1) destinées aux investisseurs : 71,5 % des ventes s’y situent sous la barre des 200.000 euros (contre 70 % pour l’ensemble du département). Si le segment haut reste important sur ce secteur (17 % des ventes se situent au-delà de 300.000 euros), les transactions se font relativement rares dans ce qui devrait constituer le cœur du marché, le segment « 201-300.000 euros » : nombre de ménages se situent dans cette tranche de budget qui ne correspond qu’à 11,5 % des transactions réalisées ; il est vrai que les villas disponibles à ce prix sont moins nombreuses que les prétendants à l’accession…


A contrario, l’Est bénéficie d’un prix de vente moyen relativement élevé car les villas y sont très majoritaires. L’Ouest affiche logiquement une cartographie orientée  vers le haut mais les ventes supérieures à 300.000 euros ne dépassent qu’à peine la barre des 10 %.


Enfin, la région Sud se démarque par un marché relativement sain dont le cœur se situe très clairement dans la tranche « 101-200.000 euros ».

 

Les produits haut de gamme, très présents  sur le marché apparent (annonces de ventes diffusées sur les différents supports : web, presse écrite, etc…), ne représentent qu’une infirme minorité du marché réel : seules 4,4 % des ventes se situent au-delà des 400.000 euros et à peine plus de 1 % au-delà de 600.000 euros. Cette dichotomie a un effet inflationniste certain sur la tendance du marché immobilier en lui donnant une image beaucoup plus haut de gamme qu’il ne l’est réellement.


La proportion de ventes ayant fait l’objet d’une négociation du prix constitue un indicateur fort important de l’état du marché et notamment de l’équilibre Offre/Demande ou, si l’on préfère, du rapport de force entre vendeurs et acquéreurs. Cette équation penche manifestement en faveur des accédants puisque près de 8 ventes sur 10 font l’objet d’une baisse de prix. Ce chiffre, en hausse de 8,46 % par rapport au semestre précédent, démontre que sur la plupart des marchés réunionnais la demande reste inférieure à l’offre et qu’en conséquence,  c’est plutôt au  vendeur qu’à l’acquéreur
d’adapter ses prétentions financières au marché.


A noter que le secteur Ouest a toujours affiché, en la matière, un taux plus élevé que les autres régions, faute à un marché trop « brillant » incitant les vendeurs à fixer des prix de mise en vente  trop optimistes souvent déconnectés du marché réel.


Enfin, indicateur très important car souvent annonciateur de l’évolution globale du marché à court terme, le délai moyen de vente augmente sensiblement (+ 7 %), neutralisant ainsi l’évolution positive du semestre précédent.


A noter que ce délai reste inférieur de près de 2 semaines à la moyenne enregistrée au second semestre 2010. Seul le secteur Ouest connait une très forte augmentation en la matière puisque le délai de vente moyen passe de 11,33 à 17,54 semaines : ce marché rejoint maintenant la moyenne insulaire.

 

1er semestre 2012


 Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2012 montre une baisse sensible des délais de commercialisation qui évoluent de 17,76 à 16,02 semaines entre le second semestre 2011 et le premier semestre 2012. Cette tendance à une plus grande fluidité du marché cache des disparités importantes entre les différentes régions de l’île : ainsi, l’Est conserve une réelle stabilité alors que l’Ouest et surtout le Nord se démarquent par la baisse très forte des délais de vente. La région Sud est le seul marché où les délais augmentent, passant à plus de 20 semaines, soit près de 5 mois entre la signature du mandat et celle du compromis.


Le montant moyen des transactions analysées baisse à nouveau légèrement (-4,10 %) en s’établissant à 167.478 euros, faisant suite à une baisse de 3,6 et 3,2% aux deux semestres précédents. Les ventes supérieures à 300.000 euros ne représentent que 10,57 % du total (12  % au semestre précédent) alors que 71,8 % des ventes se situent sous la barre des 200.000 euros (70 % au semestre précédent). Les différentes régions présentent une forte hétérogénéité en la matière puisque ce dernier segment concerne 82 % du volume total des ventes sur le Sud contre 59 % sur le secteur Ouest.

 

Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix baisse à 73,70 % contre 78,20 % au semestre précédent.

 

  Analyse du marché réunionnais au 1er semestre 2012
  Ile de la Réunion

Région

Est

Région

Nord

Région

Ouest

Région

Sud

Prix moyen

Net Vendeur

167.478 euros 211.090 euros 153.000 euros 214.396 euros 142.255 euros
Délai de vente 16,02 semaines 11,45 semaines 11,40 semaiens 14,19 euros 20,08 euros
Délai de vente 2011-02 17,76 semaines

12

semaines

16,52 semaines 17,54 semaines 19,54 semaines
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2ème semestre 2012


Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2012 montre un fort accroissement des délais de commercialisation qui évoluent de 16,02 à 19,86 semaines entre le premier et le second semestre. Les différents secteurs géographiques sont, en la matière, très homogènes : Chacun connait une augmentation des délais de vente et ceux-ci s’inscrivent tous dans une fourchette de 17 à 20,5 semaines. A noter que si la région Sud subit les délais les plus longs, elle bénéficie d’une augmentation très faible de ceux-ci, et se voit dépassée par la région Ouest dont les délais augmentent de plus de 50 %...

 

Le montant moyen des transactions analysées baisse à nouveau (- 6,20 %) en s’établissant à 157.728 euros, confirmant une tendance baissière qui s’exprime depuis de nombreux semestres. Les ventes supérieures à 300.000 euros ne représentent que 8,26 % du total alors que plus de 75 % des ventes se situent sous la barre des 200.000 euros.


Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix baisse sur l’ensemble des secteurs et s’établit à une moyenne de 68,50 %.

Analyse du marché réunionnais au 2ème  semestre 2012   
  Ile de la Réunion

Région

Est

Région

Nord

Région Ouest

Région

Sud

Prix moyen Net Vendeur 157.728 euros 144.000 euros 146.958 euros 214.295 euros 135.841 euros
Délai de vente moyen 19,86 semaines 17,07 semaines 17,02 semaines 22,60 semaines 20,57 semaines
Proportion de ventes négociées à la baisse 68,50 % 61,50 % 67,12 % 68,85 % 70 %
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Analyse du marché du 1er semestre 2013

 

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2013 montre une baisse appréciable des délais de commercialisation qui évoluent de 19,86 à 18,74 semaines. Le secteur Est reste le moins favorisé en la matière (25,77 semaines) alors que l’Ouest recouvre un leader-ship qu’il avait abandonné au semestre précédent (14,13 semaines).


Le montant moyen des transactions analysées affiche une hausse de 2,46 %, marquant ainsi une rupture avec les semestres précédents en s’établissant à 161.610 euros. Cette légère hausse est due à l’évolution positive des prix des maisons et terrains, alors que le montant moyen des ventes d’appartements chute fortement, de 136.578 euros à 107.437 euros, démontrant la part toujours croissante des cessions de petites surfaces destinées aux investisseurs. A noter également que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros évolue de 8,26 à 10,61 % du total (ventes aux promoteurs exclues).


Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix augmente de près de 10 points pour s’établir à 78,02 %.

 

Prix des appartements, au M2 loi Carrez

- 1er semestre 2013-  

  Zone Est Zone Nord Zone Ouest Zone Sud

Fourchette des prix

Net vendeur

 

1.222 à 2.338

euros

                                 

 

1.301 à 3.243 euros

        

 

1.377 à 5.020 euros

                    

 

1.468 à 3.739 euros

                  

Prix moyen

Net vendeur

74.400

euros

89.577 

euros

165.046 

euros

74.812 

euros

Délai de vente

44

semaines

19,22

semaines

18,12 

semaines

23,18

semaines

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Prix des maisons individuelles, au M2 habitable

- 1er semestre 2013-  

  Zone Est Zone Nord Zone Ouest Zone Sud

Fourchette des prix

Net vendeur

 

800 à 2.285

euros

             

 

1.200 à 4.775

euros

 

 

1.333 à 5.000

euros

                             

 

750 à 2.910

euros

 

Prix moyen 

Net vendeur

 

183.500

euros

                                

 

357.654 

euros

 

 

310.733

euros

 

 

178.481 

euros

 

Délai de vente

19,25 

semaines

16,87 

semaines

11,93 

semaines

18,09

semaines

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Prix des terrains constructibles, au M2 constructible

- 1er semestre 2013-  

 

Zone Est

                           


Zone Nord

 

 


Zone Ouest

 

 

Zone Sud

                          

Fourchette des prix

Net vendeur

 

73 à 292

euros

 

 

187 à 332 

euros*

                             

 

156 à 785 

euros

                           

 

68 à 339 

euros

 

Prix moyen

Net vendeur

101.500

euros

216.250 

euros

187.000

euros

110.600

euros

Délai de vente

24,60 

semaines

11

semaines

4

semaines

23,85

semaines

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Analyse du marché du 2ème semestre 2013

 

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre 1er Juillet et le 31 Décembre 2013 montre une augmentation des délais de commercialisation qui évoluent de 18,74 semaines à 20,66 semaines, tendance qui touche l'ensemble des régions sauf l'Est.

L'Ouest conserve le leader-ship en la matière, avec une moyenne de 17,63 semaines, et reste notablement détaché des trois autres régions qui connaissent une situation remarquablement homogène, puisqu'elle affichent des délais oscillant entre 21,95 et 22,73 semaines.

Le montant moyen des transactions analysées affiche une très légère baisse de 0,7% après une hausse de 2,46% au semestre précedent, laquelle avait marqué une rupture dans la tendance baissière dont bénéficiait le marché depuis plusieurs semestres. Cette très légère baisse est due à l'évolution négative des valeurs d'échange des maisons et terrains, alors que le montant moyen des ventes d'appartements remonte, pour s'établir à 121.682 euros. Les logements collectifs occupent toujours une part prépondérante du marché (48,69%). Le coeur des transactions se situe toujours sous la barre des 200.000 euros ( 71,51% des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros reste extrêmement stable à 9,88% soit l'exacte moyenne des chiffres rélévés au cours des deux semestres précédents (8,26% et 10,61%). Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix augmente encore pour s'établir à 84%.

Analyse du marché réunionnais au 2ème semestre 2013
  Ile de la Réunion

Région

Est

Région

Nord

Région Ouest

Région

Sud

 

Prix moyen

Net Vendeur

 

 

160.355

euros

 

 

147.900

euros

 

 

156.707

euros

 

 

190.392

euros

 

 

137.201

euros

 

 

Prix moyen Net Vendeur

2013-01

 

 

161.610

euros

 

 

132.925 euros

 

 

151.861 euros

 

 

219.952 euros

 

 

133.306 euros

 

 

 

Délai de vente moyen

 

 

20,66

semaines

 

 

21,95

semaines

 

 

22,73

semaines

 

 

17,63

semaines

 

 

21,96

semaines

 

 

Délai de vente 2013-1

 

 

18,74 semaines

 

 

25,77 semaines

 

 

18,31 semaines

 

 

14,13 semaines

 

 

20,91 semaines

 

 

Proportion de ventes négociées à la baisse

 

 

84 %

 

 

65 %

 

 

84,90 %

 

 

91,96 %

 

 

78,84 %

 

 

Proportion de ventes négociées à la baisse 2013-1

 

 

78,02%

 

 

 

48,15%

 

 

 

87,12%

 

 

 

80,72%

 

 

 

68,14 %

 

 

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Analyse du 1er semestre 2014

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2014 montre une nouvelle augmentation des délais de commercialisation qui évoluent de 20,66 semaines à 21,38 semaines contre 18,74 semaines il y a une année. Cette tendance concerne surtout la région Ouest, qui fut longtemps leader en la matière : ce secteur affiche désormais des délais supérieurs à la moyenne insulaire. La région Sud poursuit son évolution positive avec des délais de vente inférieurs à 19 semaines. Les appartements sont le type de bien le plus touché par cette augmentation (25,47 semaines) alors que le marché du foncier est le plus fluide (15 semaines).

 

Le montant moyen des transactions analysées affiche une hausse sensible et marque un nouvel arrêt, après le premier semestre 2013, à la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette hausse de la valeur moyenne est due à la diminution du volume des ventes d’appartements, qui représentent 42,43 % des ventes contre 48,69 % sur la période précédente mais aussi à l’augmentation de la valeur moyenne de ce type de bien : le montant moyen des ventes d’appartements s’établit à 132.194 euros contre 121.682 euros au semestre précédent.

 

Le cœur des transactions se concentre encore davantage sous la barre des 200.000 euros (73,35 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros augmente légèrement, à 11,20 % du total, contre 9,88 % auparavant. Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix baisse fortement pour s’établir à 73,18 % contre 84 %, tendance dont bénéficient toutes les régions de l’île.

 

Analyse du marché réunionnais au 1er semestre 2014
  Ile de la Réunion

Région

Est

Région

Nord

Région Ouest

Région

Sud

 

Prix moyen

Net Vendeur

 

 

182.674

euros

 

 

193.113

euros

 

 

189.066

euros

 

 

195.780

euros

 

 

158.678

euros

 

 

Prix moyen Net Vendeur

2013-02

 

 

160.355

euros

 

 

147.900 euros

 

 

156.707 euros

 

 

190.392 euros

 

 

137.201 euros

 

 

 

Délai de vente moyen

 

 

21,38

semaines

 

 

18,73

semaines

 

 

23,24

semaines

 

 

22,30

semaines

 

 

18,75

semaines

 

 

Délai de vente 2013-2

 

 

20,66 semaines

 

 

21,95 semaines

 

 

22,73 semaines

 

 

17,63 semaines

 

 

21,96 semaines

 

 

Proportion de ventes négociées à la baisse

 

 

73,18 %

 

 

46,66 %

 

 

76,66 %

 

 

77,57 %

 

 

68,89 %

 

 

Proportion de ventes négociées à la baisse 2013-2

 

 

84 %

 

 

 

65 %

 

 

 

84,09 %

 

 

 

91,96 %

 

 

 

78,84 %

 

 

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Analyse du 2ème semestre 2014

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2014 montre une  nouvelle augmentation des délais de commercialisation qui évoluent de 21,38 semaines à 23,01 semaines contre 20,66 semaines il y a une année. Cette tendance ne concerne que les régions Est et Sud alors que le cœur de l’île voit ses délais de vente baisser sensiblement : L’Ouest reprend son (habituel) leader ship alors que la région Sud stoppe une évolution baissière depuis plusieurs exercices. Les appartements sont le type de bien le plus touché par cette augmentation (26,15 semaines) alors que le marché de la villa gagne en fluidité (18,60 semaines).

Le montant moyen des transactions analysées affiche une baisse sensible et reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette baisse de la valeur moyenne est notamment due à l’augmentation du volume des ventes d’appartements, qui représentent 49,63 % des ventes contre 42,43 % sur la période précédente mais aussi à la baisse de la valeur moyenne de ce type de bien : le montant moyen des ventes d’appartements s’établit à 115.955 euros contre 132.194 euros au semestre précédent.

Le cœur des transactions se concentre toujours davantage sous la barre des 200.000 euros (75,67 % des ventes) alors que  le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’établit à 8,60%, contre 11,20 % auparavant. Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix augmente fortement pour s’établir à 83,53 %, tendance qui touche l’ensemble des régions de l’île. 

Analyse du marché réunionnais au 2ème  semestre 2014

 

 

Ile de la Réunion

 

 

Région

Est

 

Région

Nord

 

Région Ouest

 

Région

Sud

 

Prix moyen Net Vendeur

 

 

155.710 euros

 

 

143.364 euros

 

144.151 euros

 

 

187.026 euros

 

 

141.982 euros

 

 

Prix moyen NV 2014-01

 

 

182.674 euros

 

193.113

euros

 

189.066 euros

 

195.780

euros

 

158.678 euros

 

Délai de vente moyen

 

 

23,01 semaines

 

 

38,42 semaines

 

 

21,05 semaines

 

 

19,39 semaines

 

 

24,77 semaines

 

 

Délai de vente 2014-01

 

 

21,38 semaines

 

 

18,73 semaines

 

23,24 semaines

 

 

22,30 semaines

 

 

18,75 semaines

 

 

Ventes négociées à la baisse

 

83,53 %

 

 

72,72 %

 

 

85,60 %

 

 

88,80 %

 

 

78,57 %

 

 

Ventes

négociées à la baisse

2014-01

 

 

73,18 %

  

 

 

46,66 %

 

 

 

76,66 %

 

 

 

77,57 %

 

 

68,89 %

 

Reproduction partielle ou totale soumise à autorisation expresse

Analyse du marché du 1er semestre 2015

 

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2015 montre une  nouvelle augmentation des délais de commercialisation qui évoluent de 23,01 semaines à 24,92 semaines contre 21,38 semaines il y a une année. Ce délai constitue un nouveau plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005. Cette tendance touche essentiellement la région Nord alors que le Sud et l’Ouest sont plus favorisées. Les appartements sont les plus touchés par cette augmentation (26,44 semaines) mais le marché des villas perd également beaucoup en fluidité (22,64 semaines contre 18,60 semaines au semestre précédent).

 

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette baisse de la valeur moyenne est due en partie à l’augmentation du volume des ventes d’appartements, qui représentent 53,75 % des ventes contre 49,63 % sur la période précédente, mais aussi à la baisse de leur valeur d’échange : la valeur moyenne  des appartements vendus ce semestre s’établit à 112.622 euros contre 132.194 euros il y a un an.

  

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 200.000 euros (75,15 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’établit à 9,35 %. Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix s’établit à 79,68 %, chiffre en baisse mais qui reste bien supérieur à celui obtenu sur le 1er semestre 2014 (73,18 %) 

 

 

 

Analyse du marché réunionnais au 1er semestre 2015

 

 

Ile de la Réunion

 

 

Région

Est

 

Région

Nord

 

Région Ouest

 

Région

Sud

 

Prix moyen Net Vendeur

 

 

155.072 euros

(↓)

 

117.154 euros

(↓↓)

 

148.418 euros

 

 

207.099 euros

 

 

128.721 euros

(↓↓)

 

Prix moyen NV 2014-02

 

 

155.710 euros

 

143.364 euros

 

144.151 euros

 

187.026 euros

 

141.982 euros

 

Délai de vente moyen

 

 

24,92 semaines

(↑)

 

28,46 semaines

(↓↓)

 

28,76 semaines

(↑↑)

 

22,27 semaines

(↑↑)

 

21,87 semaines

(↓)

 

Délai de vente 2014-02

 

 

23,01 semaines

 

 

38,42 semaines

 

21,05 semaines

 

 

19,39 semaines

 

 

24,77 semaines

 

 

Ventes négociées

à la baisse

 

79,68 %

(↓)

 

84,61 %

(↑↑)

 

83,70 %

(↓)

 

82,50 %

(↓)

 

70,20 %

(↓)

 

Ventes

négociées

à la baisse

2014-02

 

 

83,53 %

  

 

 

72,72 %

 

 

 

85,60 %

 

 

 

88,80 %

 

 

78,57 %

 

 

 Reproduction partielle ou totale soumise à autorisation expresse


Analyse du marché du 2ème semestre 2015

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2015 montre une  nouvelle et forte augmentation des délais moyens de commercialisation qui évoluent de 24,92 à 27,40 semaines contre 23 semaines il y a une année. Ce délai constitue un nouveau plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005. Cette tendance touche essentiellement la région Sud, nettement à la traîne des autres secteurs. Les appartements et terrains sont les plus touchés par cette augmentation (plus de 30 semaines de délai, en forte augmentation) alors que le marché des villas gagne en fluidité (19 semaines contre 22,64 semaines).

                                                                                    

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs semestres. Cette baisse de la valeur moyenne est due en partie au volume des ventes d’appartements, qui représentent 54 % des ventes, mais aussi à la baisse de leur valeur d’échange : la valeur moyenne  des appartements vendus ce semestre s’établit ainsi à 102.097 euros contre 112.622 euros et…132.194 euros il y a un an.

 

Le cœur des transactions se concentre toujours sous la barre des 200.000 euros (75,79 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’établit à 9,78 %. Enfin, la proportion de transactions ayant donné lieu à négociation du prix s’établit à 78,73 %, chiffre en très légère baisse mais qui reste bien supérieur à celui obtenu au 1er semestre 2014 (73,18 %)

Analyse du marché réunionnais au second semestre 2015

 

ILE DE LA Réunion

Réunion Est

Réunion Nord

Réunion Ouest

Réunion Sud

Prix moyen Net Vendeur

 

150.796 euros

 

152.424 euros

130.401 euros

198.985 euros

124.497 euros

 

Prix moyen NV 2015-01

 

155.072 euros

117.154

euros

148.418

euros

207.099 euros

128.721 euros

 

Délai de vente moyen

 

27,40 semaines

22,25 semaines

25,34 semaines

26,12 semaines

31,86 semaines

 

Délai de vente 2015-01

 

24,92 semaines

28,46  semaines

28,76 semaines

22,27 semaines

21,87 semaines

 

Proportion de ventes
négociées à la baisse

 

78,73 %

91,30 %

82,35 %

80,80 %

70,40 %

 

Proportion de ventes
négociées à la baisse 2015-01

79,68 %

84,61 %

83,70 %

82,50 %

70,20 %

Reproduction partielle ou totale soumise à autorisation expresse

 

Analyse du marché du 1er semestre 2016

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2016 montre une légère baisse  des délais moyens de commercialisation qui évoluent de 26,76 à 28,02 semaines. Ce 2ème semestre 2016 marque un plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005.

    

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs années, exception faite du 1er semestre 2016. Cette baisse peut s’expliquer par la hausse relative du volume des ventes d’appartements, qui représentent 51 % des transactions contre 49 % au semestre précédent, mais aussi à la légère minoration de leur valeur d’échange : le prix moyen des appartements vendus ce semestre s’établit ainsi à 112.190 euros contre 113.377 euros au semestre précédent.

    

Le cœur des transactions se concentre encore plus sous la barre des 200.000 euros (80,72 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’amoindrit encore en s’établissant à 7,43 %, contre 11,22 % au 1er semestre 2016.

    

Analyse du marché réunionnais au 1er semestre 2016

 

ILE DE LA Réunion

Réunion Est

Réunion Nord

Réunion Ouest

Réunion Sud

Prix moyen Net Vendeur

 

157.024 euros

 

139.793 euros

153.472 euros

194.291 euros

125.549 euros

 

Prix moyen NV 2015-02

 

150.796 euros

152.424 euros

130.401 euros

198.985 euros

124.497 euros

 

Délai de vente moyen

 

26,76 semaines

20,43 semaines

26,74 semaines

28,04 semaines

26,95 semaines

 

Délai de vente 2015-02

 

27,40 semaines

22,25  semaines

25,34 semaines

26,12 semaines

31,86 semaines

 

Proportion de ventes
  négociées à la baisse

 

68,37 %

72,22 %

80 %

65,19 %

59,60 %

 

Proportion de ventes
  négociées à la baisse 2015-02

78,73 %

91,30 %

82,35 %

80,80 %

70,40 %

Reproduction partielle ou totale soumise à autorisation expresse


                                   Analyse du marché du second semestre 2016

 

Notre dernière étude portant sur les transactions réalisées entre le 1er Juillet et le 31 Décembre 2016 montre une hausse  des délais moyens de commercialisation qui évoluent de 26,76 à 28,02 semaines. Ce second semestre 2016 marque un plus haut historique depuis la création de notre organisme en 2005.

 

Le montant moyen des transactions reprend la tendance baissière dont bénéficiait le marché insulaire depuis plusieurs années, exception faite du premier semestre 2016. Cette baisse peut s’expliquer par la hausse relative du volume des ventes d’appartements, qui représentent 51 % des transactions contre 49 % au semestre précédent, mais aussi par la légère minoration de leur valeur d’échange : le prix moyen des appartements vendus ce semestre s’établit ainsi à 112.190 euros contre 113.377 euros au semestre précédent.

 

Le cœur des transactions se concentre encore plus sous la barre des 200.000 euros (80,72 % des ventes) alors que le volume des ventes supérieures à 300.000 euros s’amoindrit encore en s’établissant à 7,43 %, contre 11,22 % au premier semestre 2016.

 

 

 

Analyse du marché réunionnais au 2ème semestre 2016

 

Réunion

Réunion Est

Réunion Nord

Réunion Ouest

Réunion Sud

Prix moyen Net Vendeur

 

153.044 euros

 

108.758 euros

140.304 euros

179.353 euros

139.908 euros

 

Prix moyen NV 2016-01

 

157.024 euros

139.793 euros

153.472 euros

194.291 euros

125.549 euros

 

Délai de vente moyen

 

28,02 semaines

28,32 semaines

30,62 semaines

27

semaines

26,44 semaines

 

Délai de vente 2016-01

 

26,76 semaines

20,43 semaines

26,74 semaines

28,04 semaines

26,95 semaines

 

Proportion de ventes
Négociées à la baisse

 

62,50 %

77,27 %

74,84 %

44,20 %

70,29 %

 

Proportion de ventes
Négociées à la baisse 2016-01

68,37 %

72,22 %

80 %

65,19 %

59,60 %

Reproduction totale ou partielle interdite sans autorisation expresse

Conséquences pour les vendeurs et acheteurs…

 

Tout vendeur doit être conscient qu’il sera confronté, sauf exception, à un  marché exigeant, dirigé sur le fond par des acquéreurs dont le vouloir d’achat est fort mais le pouvoir d’achat modéré. Les biens de moindre valeur  seront bien entendu beaucoup plus aisés à vendre. A contrario, dans le cadre de la mise en vente de logements sortant du cœur de marché, il faudra minorer ses prétentions pour « aller chercher » l’acquéreur au niveau où il se trouve (nous vous invitons à consulter la cartographie précise du marché par type de bien et prix selon les secteurs géographiques auprès de nos agences partenaires). Dans tous les cas de figure, une estimation au plus juste prix sera incontournable : démarrer haut constitue une perte de temps inutile et préjudiciable à la perception du bien par les éventuels acquéreurs. C’est pourtant le chemin qui fut emprunté, volontairement ou non, par plus de 6 vendeurs sur 10 au cours de ce second semestre…


Cette mission d'estimation constitue justement la vocation des agences partenaires de notre Observatoire. Nous vous conseillons de les contacter pour obtenir des informations qualifiées sur le marché insulaire et définir, sur la base de nos études du marché, le  juste prix auquel vendre un logement ou un terrain en fonction de sa micro-localisation et de ses prestations.

 

Côté Acquéreur, il convient d'être très attentif aux offres du marché: le délai de vente moyen cache des disparités très importantes, un bien mis en vente à un prix attractif ne tarde jamais à trouver preneur, notamment s'il se situe dans le segment inférieur à 150.000 euros, le coeur du marché ! 

Là encore, une agence partenaire de l'Observatoire est capable de vous informer des valeurs réelles par micro-marché, type de bien et gamme de prestations afin de vous aider à défricher le terrain et trouver votre logement idéal.


Côté Agences immobilières, il est vital de pouvoir présenter des biens au prix du marché. Dilapider la trésorerie dans une publicité quantitative vantant des mandats médiocres plutôt que d'investir en amont dans des outils permettant l'obtention de mandats de qualité est une démarche vouée à l'échec ! Il est aujourd'hui plus que jamais nécessaire de se positionner en Conseil capable de délivrer à ses clients des informations précieuses sur la réalité d'un marché évolutif...