L'Observatoire de l'Immobilier®

Ce site a été remplacé par www.obsimmo.fr

sur lequel nous vous invitons dès maintenant

L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® vous aide à aborder au mieux ce secteur d’activité en décriptant pour vous les principaux termes couramment employés par les professionnels…

Assurance RCP: assurance garantissant les clients d’une agence immobilière en cas de sinistre intervenant durant la mission de ce professionnel (exemple: chute dans l’escalier au cours d’une visite). Cette assurance permet au vendeur d'un bien de confier à son agence mandataire les clés de son logement à vendre ou à louer afin de faciliter sa mission tout en étant couvert contre tout risque éventuel.

Avenant: Modification apportée à un contrat initial. Cette modification peut concerner aussi bien la chose vendue (exemple: appartement vendu avec certains meubles), que son prix ou sa date de livraison…Pour être valide, l’avenant doit être signé dans les mêmes conditions que le contrat principal, notamment par les mêmes personnes.

Carte professionnelle: document administratif émis par la Préfecture autorisant une agence immobilière à exercer son activité de vente et de location ou de gestion. Cette carte est délivrée sur justification des éléments suivants:

- Capacité Professionnelle (diplôme et/ou expérience). 

- Assurance Responsabilité Civile Professionnelle*.

 - Garantie Financière*.

Mener une activité d’agent immobilier en présentant à la vente ou à la location des biens appartenant à autrui sans détenir cette carte professionnelle constitue un délit.

☼ Demander systématiquement la copie de la carte professionnelle avant de vous engager avec un professionnel.

Certificat de conformité: Document émis par l'administration qui constate que le bâtiment édifié est conforme aux prescriptions du permis de construire.

Commission d’agence: Librement fixé, le montant des honoraires doit être affiché dans la vitrine de l’agence et précisé dans le mandat. L’activité est soumise à une obligation de résultat et aucun versement d’aucune sorte ne peut être effectué avant réussite effective de la mission, à l’inverse des marchands de listes*.

Commission d’agence à la charge du vendeur ou de l’acquéreur : les modalités de paiement des honoraires de l’agence doivent être prévues dans le mandat. Dans le cas où les honoraires sont prévus à la charge de l’acquéreur, le montant de la commission d’agence est exclu de l’assiette de calcul des frais de mutation. A la charge du vendeur, ils participent donc à l’augmentation des frais de mutation.

☼ Un vendeur fixant toujours ses prétentions en prenant en compte la somme qu’il percevra effectivement, demandez systématiquement à ce que la commission d’agence soit réglée par l’acquéreur, de façon à minorer les frais de mutation.

Compromis de vente: Contrat de vente constatant l’accord entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. Ce contrat fixe le descriptif du bien, son prix ainsi que son délai de livraison. Il indique les moyens de financements de l’acquéreur, les droits et obligations de chacun et les éventuelles conditions particulières (travaux à faire avant livraison, mise à disposition anticipé ou différée, etc…).

Ce contrat est associé au versement d’un acompte (dit chèque séquestre*) de 5 à 10 % du montant de l’acquisition.

Compte Séquestre: compte bloqué sur lequel transitent le chèque d’acompte signé par les acquéreurs engagés par un compromis de vente. Cette somme restera sur le compte séquestre durant le temps de la préparation de l’acte notarié (2 à 3 mois minimum). Le jour de l’acte notarié, cet acompte vient en déduction du paiement du prix.

En cas de non-réalisation d'une condition suspensive portée au compromis (condition suspensive de financement...), la somme est restituée à l'acquéreur sous 21 jours.

Condition suspensive: Condition écrite dans le compromis de vente et permettant à son bénéficiaire (vendeur ou acquéreur) de se désengager sans aucun dommage en cas de (non) réalisation de l’événement évoqué. La plus courante est la condition suspensive de financement au profit de l'acquéreur (voir onglet «Les dispositifs de protection de l'acquéreur»).

☼ ne jamais signer, en tant que vendeur, un compromis de vente avec condition suspensive de vente de la résidence actuelle de l’acquéreur…

COS (Coefficient d'Occupation du Sol): ratio qui, appliqué à la surface d'une parcelle de terre, indique la surface de plancher qu'il est possible d'y édifier (un terrain de 1000 M2 constructibles associé à un COS de 30 % permet l'édification d'une surface de plancher de 300 M2). Le COS est indiqué dans chaque PLU*. Cette surface de plancher est aussi nommée SHON*

CU (Certificat d’Urbanisme): Document administratif indiquant la constructibilité quantitative d’une parcelle de terre. Le CU indique une surface constructible, indépendamment de l’aspect que doit prendre ou non cette construction. Le CU est dit positif lorsqu’il autorise la constructibilité, négatif en cas contraire. La validité du CU est d’une année.

☼ Ne jamais acheter de terrain constructible sans disposer d’un CU positif valide, sauf à prévoir au compromis de vente* une condition suspensive qui permette de se désengager de l’achat en cas de CU négatif.

DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner): déclaration émise par l’agence immobilière ou le notaire ayant rédigé le compromis de vente. Adressée à la commune sur laquelle est situé le bien vendu, cette déclaration marque le compte à rebours du délai de préemption (2 mois).

Droit de Préemption: Droit offert à certains organismes (SAFER), collectivités (commune) ou personnes (locataire titulaire d’un bail 3-6-9) de se substituer à l’acquéreur dans le cadre d’une vente de gré à gré. Le bénéficiaire dispose d’un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption. S’il l’exerce, il acquiert le bien en lieu et place de l’acquéreur défini au compromis de vente*. Le droit de préemption le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU).

Frais de notaires: Nommés également frais ou droits de mutations, ce qualificatif englobe l’ensemble de sommes perçues par le notaire à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier. En réalité, l’office notariale ne bénéficie que d’une partie de la somme globale, la majeure partie étant constituée de taxes fiscales ou para-fiscales.

Le montant des droits de mutation est fixé par décret (voir onglet «Les frais de mutation»). Il reste identique même lorsque deux notaires sont chargés de la signature de l’acte (auquel cas, ces confrères se partagent le montant des honoraires).

Il existe deux barèmes distincts: les frais de mutations «usuels» et les frais réduits (voir onglet «Les frais de notaire réduits»).

Loi Carrez*: Voir onglet «Les dispositifs de protection de l'acquéreur».

Loi Littoral : Dispositif légal visant à protéger le littoral d’une urbanisation excessive. Cette loi s’impose sur toute commune jouxtant le littoral maritime (ainsi que les estuaires) et pas seulement, comme l’idée est faussement répandue, sur la bande de terre s'étendant jusqu'à 100 mètres du plus haut marnage…

Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain): Voir onglet «Les dispositifs de protection de l'acquéreur».

Mandat: contrat entre un client (le mandant) et une agence immobilière (le mandataire) autorisant cette dernière à mener des actions déterminées selon des termes précis au nom du client: vendre, louer, gérer ou administrer un bien immobilier. L’agence réussissant sa mission de trouver un acquéreur ou un locataire dans les termes du mandat qui lui a été confié, le mandant a l’obligation d'accepter la vente ou la location dans ses mêmes termes.

Une agence immobilière n’a pas le droit de présenter un bien à la vente ou à la location sans un mandat écrit.

Il existe trois types de mandats:

Mandat exclusif : Mandat confié à une agence unique qui est le seul interlocuteur à même de mener la transaction. La durée d’un tel mandat est en général de trois mois.

Mandat privilégié: Mandat par lequel un mandant confie à une seule agence la faculté de s’occuper de son bien. Le mandant conserve la capacité de mener seul la transaction s’il le souhaite (mandat appelé aussi «accord», «partenaire»…).

La durée d’un tel mandat est en général de trois mois.

Mandat de recherche: Contrat par lequel un client acheteur ou candidat locataire demande à une agence de rechercher pour lui un bien à vendre ou à louer dans le cadre de ses critères.

Négociateur/Négociatrice: terme courant utilisé pour nommer les conseillers immobiliers travaillant au sein des agences et justifié par leur capacité à négocier la vente et l’achat d’un bien immobilier en préservant les intérêts de chaque partie.

Offre d’achat : Document par lequel un client acquéreur formalise sa volonté d’acquérir un bien immobilier présenté à un prix supérieur à son offre. Une offre engage son signataire jusqu’à son terme qui peut aller de quelques heures à quelques semaines: la vente sera juridiquement parfaite dés que le vendeur aura donné son accord dans le délai imparti.

Une offre peut être assortie d’un chèque, symbole de l’implication de l’acquéreur.

Permis de Construire : Document administratif qui entérine un droit à construire un projet précis sur une parcelle déterminée. Basé sur le PLU* qu’il ne peut contredire, ce permis doit être rigoureusement observé, sous peine de ne pas obtenir de certificat de conformité* (risque d’amende et de destruction du bien édifié «illégalement»). Ce permis peut être demandé par un simple particulier si la surface habitable du projet est inférieure à 170 M2, par un architecte DPLG au-delà.

PLU (Plan Local d’Urbanisme): Document remplaçant le POS. Tout permis de construire sera instruit en fonction des dispositions du PLU. En l’absence de PLU, une zone est constructible selon les dispositions du droit de l’urbanisme national.

POS (Plan d’Occupation des Sols): Code de la constructibilité des différentes zones géographiques d’une commune. Document élaboré par chaque conseil municipal, en accord avec les services de l’état. Remplacé par le PLU.

PPD (Privilège de Prêteur de Deniers) : Garantie équivalente, dans les faits, à une prise d’hypothèque, mais beaucoup moins onéreuse (voir onglet « Le coût des garanties liées à l’emprunt»). Curieusement pratiquement jamais proposée par les banques, mais pour autant jamais refusée lorsque sollicitée par le client…

☼ ne pas oublier de demander systématiquement à son banquier d’opter pour un PPD plutôt que pour une hypothèque…

Prêt relais: Prêt bancaire rendant possible l’acquisition d’un bien immobilier avant d’avoir réalisé la vente d’un autre bien permettant cette acquisition. Ce prêt peut s’élever à 70 voire 90 % de la valeur du bien détenu. Compte tenu du marché actuel et de la modicité des taux bancaires, ce procédé n’est pas à écarter.

Prix CEM (Clés En Mains): Acquisition tous frais inclus (honoraires d’agence + frais de mutation).

Rentabilité locative : ratio entre le revenu net annuel issu d’un bien loué et le coût de revient global de ce même bien. Hors processus de défiscalisation, il ne faut pas escompter une rentabilité annuelle supérieure à 5 à 6 %.

SCI (Société Civile Immobilière): Démembrement d'un bien immobilier ou d'un ensemble de biens immobiliers en un nombre déterminé de parts sociales.

L'intérêt de créer une SCI pour sa résidence princiaple a diminué en proportion de la diminution du taux des frais de mutations, d'autant que toute SCI nécessite une tenue de comptes. La SCI reste conseillée dans le cadre d'une co-propriété car les statuts permettent l'instauration d'un droit de préemption ou de préférence entre associés en cas de cession de parts.

SHON (Surface Hors Oeuvre Nette): Total de la surface des planchers d'un bâtiment, résultante de l'application du COS* à la surface constructible du terrain

Taxe de raccordement : Taxe fixée et perçue par une commune en échange du droit de se raccorder au réseau d’assainissement collectif (tout à l’égout). Le coût variable est selon la politique de la commune.

TVA résiduelle: Lorsqu’un bien sous frais de mutation réduits est vendu plus cher que son coût de revient, il faut payer la TVA sur cette différence de valeur. Toute imprécision dans la rédaction du compromis de vente crée un doute sur l’identité du payeur…vendeur ou acquéreur?

☼ La mention prix Toutes Taxes Comprises indique que le vendeur du bien assume le paiement de cette TVA résiduelle.

L'assujettissement à la TVA résiduelle n'exclut pas le paiement éventuel de la taxe sur la plus value: une cession de résidence secondaire peut en effet provoquer cette double créance fiscale...

VEFA(Vente en Etat Futur d’Achèvement): Se dit des ventes de biens inachevés, voire non encore édifiés, ce qui est le cas de la majorité des promotions immobilières. Le client signe alors un contrat de réservation qui fixe la chose vendue, son prix ainsi que le délai de livraison. Ses contrats sont l’objet d’une réglementation spéciale, fixant notamment le montant des avances en fonction de la réalisation des travaux.

Viabilisation: apporter à un terrain la desserte des réseaux indispensables à sa constructibilité: voie d’accès, eau, électricité, assainissement collectif ou individuel. Ces travaux sont plus ou moins coûteux selon l’éloignement de ces réseaux.